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| “金九銀十”漸失風向標意義 樓市步入新常態(tài) |
| 瀏覽次數(shù)：48783次 更新時間：2015-03-24 11:22:18 |
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“金九銀十”漸失風向標意義 樓市步入新常態(tài) 文章出處：晶圖港裝飾 作者：張順 “金九銀十”素有“樓市風向標”之稱，今年的這一節(jié)點，恰好迎來限購、限貸雙雙松綁，但從全國的樓市成交情況看，市場反映并不熱烈，觀望情緒依舊濃厚。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示：9月份，所監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1477萬平方米，盡管環(huán)比錄得7.7%的增長，為連續(xù)三個月環(huán)比正增長，且創(chuàng)下年內(nèi)新高，但同比減少了16.9%，不僅弱于去年，還弱于2012年。限購松綁，并未如期解救樓市低迷之勢，樓市金九市成色不足。房貸松綁后的第一個黃金周，市場也未交出滿意答卷。2014年國慶黃金周期間（10月1-7日），中指院監(jiān)測的20個主要一二線城市累計成交面積同比下降9.7%，顯然購房者暫時未買房貸新政的“賬”。 購房者不僅不買政策的“賬”，也不買開發(fā)商的“賬”。受庫存偏高，市場競爭激烈的影響，多數(shù)房企采取積極銷售策略：一是部分資金充裕的房企利用樓市低迷期積極進行戰(zhàn)略調(diào)整，二是部分資金鏈緊繃的開發(fā)商急于回籠資金，于是降價跑量成為市場主旋律。新近公布的9月百城房價指數(shù)已錄得五連跌，并且跌幅進一步擴大。在政策松綁、價格松動日發(fā)明顯之際，傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，并沒有給低迷的房地產(chǎn)市場帶來“驚喜”。原因何在？ 樓市步入新常態(tài) “金九銀十”行情不再 “新常態(tài)”已成當前最熱的經(jīng)濟關鍵詞，何謂“新常態(tài)”？從字面上看，就是不同以往的、相對穩(wěn)定的狀態(tài)。中國經(jīng)濟進入新常態(tài)的特征是，增長速度換擋期、結構調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期”疊加，各種矛盾和問題相互交織。作為國民經(jīng)濟重要組成部分的房地產(chǎn)，也正處于這“三期”疊加的特殊時期：行業(yè)發(fā)展從“黃金時代”步入“白銀時代”； 前些年全國房價總體性普漲的局面已走向分化；房地產(chǎn)企業(yè)處于結構調(diào)整的陣痛期，遭遇市場優(yōu)勝劣汰；房地產(chǎn)投資、開工量、交易量及房價增速均將進入平緩的“新常態(tài)”。以前 “挖坑就能賣房”、“是個開發(fā)商就能賺錢”的粗放式發(fā)展方式已經(jīng)一去不復返，與之相隨的是購房者的心態(tài)也回歸理性，無論任何政策刺激或價格促銷，“買房猶如買白菜”的瘋狂將難以再現(xiàn)。究其原因，主要源于以下幾個方面：一是，如今市場已由供不應求轉(zhuǎn)為供大于求；二是，居民對房價大幅上漲的預期已經(jīng)發(fā)生改變，房地產(chǎn)已不再具備投資屬性；三、未來房地產(chǎn)稅的開征，將增加房產(chǎn)的持有成本，房地產(chǎn)已不再是人們實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選投資標的。 無論是從宏觀背景還是行業(yè)發(fā)展空間，乃至購房者心理預期的變化，都決定了“金九銀十”僅是一個銷售節(jié)點而已，市場難以再現(xiàn)井噴行情，對指望借助天時沖刺一把業(yè)績的房企而言，恐怕要醒一醒了。 挪開“限”字決 樓市未必就反彈 到目前為止，全國46個限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余城市均已取消限購，但事實證明這一政策放松的刺激力度較為有限，很多城市的成交量并沒有顯著增長。但央行及銀監(jiān)會對房貸的松綁力度超出了預期，9月30日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》對二套房的認定標準由過去的“認房又認貸”松綁為“貸清不認房”。如果仔細分析文件，某種意義上講是取消了限貸令。通知明確：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。除上述幾個未放開限購的城市外，這條的實質(zhì)是：把“三套停貸政策”取消了。用大白話說就是，只要你目前沒有房貸在身，不管你擁有多少套房子，只要覺得你信用夠好，你就能以較低的首付和利率獲得房貸。此外，“通知”中關于“銀行業(yè)金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”的表述，較為委婉地將2010年4月“國十條”中有關“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”的規(guī)定打破了。簡言而言，新政對外地人的限貸令也有條件地取消了。 “房貸新政”落地有利于改善型需求釋放，刺激樓市交易量的復蘇，并對房價止跌企穩(wěn)形成支撐。筆者預計，房貸放松之后市場的反映程度應該比限購放松要大一點。但是中國多數(shù)城市房屋庫存量偏高，房地產(chǎn)預期收益在下降，加之房產(chǎn)稅開征的預期導致社會資金正撤離樓市。取消限購限貸，無法從根本上提振房地產(chǎn)市場，更不會使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)強勢反彈。政策松綁對于樓市成交、“去庫存”的實際效果，仍有待觀察，市場各方對于“限”字決的“撤離”不應過于樂觀。政策持續(xù)放松有可能刺激樓市微弱復蘇，但很難帶動房地產(chǎn)走出趨勢性放緩的下行通道，房價還將持續(xù)調(diào)整一段時間。 “限”字決撤離 長效機制應及時補位 我們長期以來，行政之手的力量過于強大，迷戀“限”字令：房地產(chǎn)非理性發(fā)展、房價飛漲，限購、限貸應時而生，短期內(nèi)效果似乎立竿見影，長遠看則是對市場秩序的破壞?？梢灶A期的是，隨著經(jīng)濟體制改革不斷深化，市場配置資源的決定性作用將日益顯現(xiàn)，“限”字決將逐步退出歷史舞臺。限購、限貸政策的取消，說明樓市融入中國經(jīng)濟新常態(tài)的步伐是大勢所趨。筆者認為，中國樓市在步入新常態(tài)之際，恰是由行政調(diào)控切換至市場調(diào)控的良機。這需要完善財稅、信貸等經(jīng)濟和法律手段，同時也應在完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、住房金融制度乃至投融資體制等方面推出具體措施。樓市自發(fā)調(diào)整期，為長效機制的建立贏得了以“以空間換時間”的機會。當前除推進房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅開征做準備外，更多的長效機制也需要不斷完善，及時補位。 樓市仍處在深度調(diào)整的過程中，中國依賴房地產(chǎn)強拉經(jīng)濟的時代也漸行漸遠。不要寄希望于貨幣政策大放水，也不要奢望有大力度的救市措施出臺。對于房企而言，要突圍破局，應積極主動地去庫存，盡可能快速回籠資金，優(yōu)化現(xiàn)金流，充實資金鏈。要明白，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)一去不復返了，理性的應對之道應該是“謹拿地，快賣樓”，假如跟不上這種趨勢，市場分化調(diào)整的步伐或?qū)⒓涌?，一招不慎，?guī)模再大的企業(yè)也可能在市場的大洗牌中倒下。 房企，不要迷戀今年“金九銀十”，也不要迷戀來年的“金三銀四”。“新常態(tài)”下，房企應多一分淡定，苦練內(nèi)功，扎實做好產(chǎn)品與服務，以過硬的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務來贏得市場認同。 向您推薦免費訂閱最火微信公眾號長按以下《 晶圖港裝飾 》復制后搜索或直接關注添加公司微信平臺號碼：jtgzs13071192819,每日精彩資訊，作品速遞。 北京酒吧裝修設計、北京KTV裝修設計、北京娛樂會所裝修設計、北京歌舞廳裝修設計、北京夜總會裝修設計、北京洗浴中心裝修設計、北京網(wǎng)絡會所裝修設計、北京文化會所裝修設計、北京保齡球館裝修設計、北京spa會所裝修設計、北京小劇場歌舞廳裝修設計、北京健身房裝修設計、電玩城裝修、臺球廳餐廳裝修。北京辦公裝修設計、北京餐飲裝修設計、北京娛樂裝修設計、北京展示裝修設計、北京商業(yè)裝修設計。北京星級酒店裝修設計、北京快捷酒店裝修設計、北京賓館裝修設計、北京飯店裝修設計、北京中西式餐廳裝修設計、北京咖啡廳、咖啡館裝修設計、北京茶社裝修設計。http://57spa.com 我們的設計：總有一款適合; 我們的施工：不給您添麻煩; 我們的價格：不是最低的，但是追求最合理的; 我們的服務：不是最好的，但是最及時的。 聯(lián)系人：張順 13071192819 座機01063334160 01056142218 北京市豐臺太平橋路華源新第14號樓1605室。（地鐵六里橋東站C出口，公交車到六橋南站）
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