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高房?jī)r(jià)暴利與憲法不容-中國(guó)房地產(chǎn)最大黑洞

作者：付增斌

北京晶圖港建筑裝飾工程有限公司

這些年來(lái)，在民生和經(jīng)濟(jì)政治矛盾集中、社會(huì)和輿論反響極大的房地產(chǎn)領(lǐng)域的輿論場(chǎng)上，很少聽(tīng)到有人以“憲法意識(shí)”，來(lái)重新反思和審視評(píng)判“民怨沸騰”的房地產(chǎn)市場(chǎng)和備受詬病的住房政策。

12月4日，是第一個(gè)國(guó)家憲法日。國(guó)家主席習(xí)近平為此專(zhuān)門(mén)指示，再次強(qiáng)調(diào)：憲法是國(guó)家的根本法，是治國(guó)安邦的總章程，具有最高的法律地位、法律權(quán)威、法律效力。堅(jiān)持依法治國(guó)首先要堅(jiān)持依憲治國(guó)，堅(jiān)持依法執(zhí)政首先要堅(jiān)持依憲執(zhí)政。他要求以設(shè)立國(guó)家憲法日為契機(jī)，切實(shí)增強(qiáng)憲法意識(shí)，推動(dòng)全面貫徹實(shí)施憲法。

這些年來(lái)，在民生和經(jīng)濟(jì)政治矛盾集中、社會(huì)和輿論反響極大的房地產(chǎn)領(lǐng)域的輿論場(chǎng)上，很少聽(tīng)到有人以“憲法意識(shí)”，來(lái)重新反思和審視評(píng)判“民怨沸騰”的房地產(chǎn)市場(chǎng)和備受詬病的住房政策。是現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)和住房供應(yīng)模式，都是依憲依法執(zhí)政的產(chǎn)物、完全無(wú)懈可擊嗎？不僅市場(chǎng)證明絕非如此，而且其所帶來(lái)的尖銳的社會(huì)矛盾，也使人們?cè)絹?lái)越懷疑，現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房政策，是不是和社會(huì)主義公有制的憲法和法律的要求越走越遠(yuǎn)？現(xiàn)在，到了我們必須用憲法的意識(shí)，對(duì)此進(jìn)行最基本的制度破析的時(shí)候了。

中國(guó)房地產(chǎn)，已經(jīng)走入制度的死胡同

今年以來(lái)，盡管從中央到地方，從頂層到基層，各級(jí)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的種種救市動(dòng)作不斷，但以高房?jī)r(jià)為特征的開(kāi)發(fā)商所壟斷的樓市，已經(jīng)很難再現(xiàn)2008年救市政策出臺(tái)后所帶來(lái)的“爆發(fā)效應(yīng)”。不斷被輸入“政策雞血”的市場(chǎng)，不僅沒(méi)有再次“雄起”，而且還像泄了氣的皮球一般，一路疲軟不振。

最新公布的某全國(guó)性指數(shù)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：剛剛過(guò)去的11月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)（10589元/平方米）的環(huán)比、同比再次雙雙下跌。與去年同期相比，這100個(gè)城市住宅均價(jià)與下跌了1.57%，跌幅較上月擴(kuò)大1.05個(gè)百分點(diǎn)。其中，三亞等跌幅較大的城市有10個(gè)城市，跌幅高達(dá)10%—18%。而從面上來(lái)看，在全國(guó)這100個(gè)城市中，住宅價(jià)格同比下跌已高達(dá)有82個(gè)，較上月又增加了4個(gè)。這就是說(shuō)，超過(guò)八成城市房?jī)r(jià)已降回到一年前水平。

具有諷刺意味的是，與過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控越調(diào)越漲形成尖銳對(duì)比的是，這波的房?jī)r(jià)下降，恰恰是發(fā)生在從上到下各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的再次救市之后。雖然“吸取”了08年的救市的教訓(xùn)，這次中央和地方政府不再用“救市”二字，但是其扶持的力度，可謂是有過(guò)之而無(wú)不及。

但讓某些人感到”意外和不爽“的是，2008年暴熱的救市政策，到了2014年，甚至在一些地方政府親自”赤膊上陣“充當(dāng)購(gòu)房超級(jí)大戶(hù)后，開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然抑制不住下滑之勢(shì)。就連房地產(chǎn)的一些業(yè)內(nèi)大腕，也不對(duì)看好今后的市場(chǎng)走勢(shì)。潘石屹認(rèn)為“降息不一定能救市 房地產(chǎn)下滑大勢(shì)未改變”。包括一些著名企業(yè)在內(nèi)，不少房產(chǎn)商紛紛試水眾籌房產(chǎn)等變相合作建房等多種模式，試圖通過(guò)模式創(chuàng)新打破市場(chǎng)的僵局。

任意買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商模式違反憲法最本質(zhì)的特征

當(dāng)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房供應(yīng)模式走進(jìn)死胡同之時(shí)，也就到了對(duì)其體系進(jìn)行全面破析的時(shí)候了。尤其是應(yīng)該用“憲法意識(shí)”，對(duì)其政策和法規(guī)進(jìn)行徹底的制度破解。

房地產(chǎn)的問(wèn)題，說(shuō)到底還是一個(gè)土地的問(wèn)題。沒(méi)有土地，任何再有本事的開(kāi)發(fā)商，就只能幻想空中樓閣；土地的位置不是市場(chǎng)所需，房子和品牌做得再漂亮的開(kāi)發(fā)商，也難以把住房推銷(xiāo)出去。如把北京的SOHO建到新疆沙漠中去，不要說(shuō)賣(mài)每平米數(shù)萬(wàn)元的高價(jià)，就是送給別人也不會(huì)有人去住。所以說(shuō)，房地產(chǎn)的商品價(jià)值，根本上還是由土地決定的；買(mǎi)房其實(shí)就是買(mǎi)地。在日本，房地產(chǎn)價(jià)格的主要標(biāo)志，就是各個(gè)地方公示的不同地價(jià)。有些地方的地價(jià)，已經(jīng)占到房?jī)r(jià)的七八成以上。

弄懂了房地產(chǎn)的核心在“地產(chǎn)”后，我們就知道該從土地的屬性、權(quán)利和利益的關(guān)系入手，來(lái)分析評(píng)判現(xiàn)今的房地產(chǎn)制度和住房供應(yīng)模式。還是讓我們先看看憲法這方面是如何說(shuō)的。

我國(guó)現(xiàn)今開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)模式，主要發(fā)生在城市。國(guó)家憲法第十條，對(duì)此有專(zhuān)門(mén)的規(guī)制：“城市的土地屬于國(guó)家所有”?！叭魏谓M織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地?！?/span>

很多習(xí)慣于現(xiàn)有高價(jià)房地產(chǎn)模式的市民，也許看了憲法第十條后會(huì)“大驚失色”：原來(lái)我們花了多少年全部家庭收入才換來(lái)使用權(quán)的土地，竟然不是政府和開(kāi)發(fā)商，而是我們自己的。確實(shí)，憲法對(duì)城市的土地，至少?gòu)摹案敬蠓ā鄙蠌囊韵聨c(diǎn)作了非常明確的規(guī)范：

首先，“城市的土地屬于國(guó)家所有”。也就是說(shuō)，從所有權(quán)上嚴(yán)格規(guī)定城市的土地不是任何地方政府、房地產(chǎn)公司和權(quán)貴個(gè)人的，而是明明白白的”全民所有“。每一位市民，都是自己城市土地的主人和所有者，至少該市的市民具有合法、合理享有土地使用的基本權(quán)利，。這點(diǎn)，也是作為公有制社會(huì)主義國(guó)家的基本制度保障。

這就告訴我們，從憲法的角度來(lái)說(shuō)，每個(gè)公民都應(yīng)該享有屬于他的那塊“生存之地”，市民也應(yīng)該像農(nóng)民那樣，有一塊屬于自己的“宅基地”。只要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化，不占有城市最好的土地資源，就不應(yīng)該向政府交納“土地使用費(fèi)”（土地出讓金）。對(duì)每一個(gè)只享受城市平均土地資源的市民來(lái)說(shuō)，他所需要承擔(dān)的，主要是城市建設(shè)和發(fā)展的費(fèi)用。這一點(diǎn)也不是新買(mǎi)房人獨(dú)有的義務(wù)，而是所有擁有城市房產(chǎn)的公民都應(yīng)承擔(dān)的共同義務(wù)。

其次，無(wú)論是政府、公司還是個(gè)人，“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?/span>這告誡人們，任何買(mǎi)賣(mài)和侵占土地，無(wú)論是所有權(quán)還是使用權(quán)，都是違反憲法這部“治國(guó)安邦總章程”的。

我們前面已經(jīng)知道，商品房的買(mǎi)賣(mài)，與其說(shuō)是買(mǎi)房，不如說(shuō)是買(mǎi)地。而在現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)模式中，最本質(zhì)的特征就是倒賣(mài)土地的使用權(quán)。在一些權(quán)貴和政策制定者的眼里，似乎憲法雖然規(guī)定了“土地不可以買(mǎi)賣(mài)“，但土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓卻可以肆意的抬價(jià)倒賣(mài)，獲取暴利。這是對(duì)憲法本質(zhì)最大的歪曲。在一個(gè)不允許土地買(mǎi)賣(mài)的憲法體制下，怎么可能允許土地使用權(quán)的倒賣(mài)？更何況，憲法規(guī)定的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)耙勒辗傻囊?guī)定”。請(qǐng)問(wèn)，在當(dāng)今的中國(guó)法律體系中，有哪一條法律法規(guī)允許開(kāi)發(fā)商違反憲法的本意和規(guī)定，借助商品房的買(mǎi)賣(mài)，可在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，賺取百分之幾十、甚至百分之幾百的超額暴利。更何況，開(kāi)發(fā)商暴利剝削的對(duì)象，還是土地“名分上的主人”。

有人對(duì)問(wèn)罪土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)也許會(huì)大惑不解，目前這種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象怎么會(huì)在違憲違法之列？前幾年發(fā)生在南京和上海的兩個(gè)案例，也許會(huì)使人對(duì)此有更透徹了解。

2009年底的時(shí)候，南京市下關(guān)區(qū)法院判決了一起“非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪”案。南京江北某區(qū)的一位下海副區(qū)長(zhǎng)，通過(guò)區(qū)國(guó)土局招拍掛，以每畝8萬(wàn)元獲得了1514畝住宅土地的使用權(quán)。經(jīng)過(guò)兩次的轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，他把其中的764畝以每畝28萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了另一大開(kāi)發(fā)商，一次就獲利1.5億余元。如此的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)陂_(kāi)發(fā)商業(yè)內(nèi)也許見(jiàn)怪不怪。但一份舉報(bào)郵件，使法院“以非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪”，依法判處其有期徒刑4年6個(gè)月，并處罰金人民幣1600萬(wàn)元。

2009年11月底，上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理某地產(chǎn)富豪的“非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪”。最后以非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪等數(shù)罪并罰，判處其有期徒刑14年，剝奪政治權(quán)利2年，并處罰金人民幣3億元。

這兩案判決的依據(jù)，就是我國(guó)刑法第228條的非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪。其實(shí)，類(lèi)似的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)可謂是屢見(jiàn)不鮮。最有名的就是潘石屹和任志強(qiáng)之間數(shù)次的“雞蛋換糧票”（鈔票換土地使用權(quán)）。其中2007年11月的一次，交易的金額就高達(dá)24.4億元。這兩人的交易后來(lái)還受到了國(guó)有資產(chǎn)流失的質(zhì)疑。由于“你懂的”原因，其后不了了之。

由于利益集團(tuán)的作用，目前在我國(guó)司法實(shí)踐中，真正被認(rèn)定為“非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪”還微乎其微。這中間既有利益集團(tuán)在下位法的制定中竭力使具體的法規(guī)政策偏離憲法不允許買(mǎi)賣(mài)土地所變通的結(jié)果，又有實(shí)踐中的具體問(wèn)題。如：商品房利潤(rùn)率多高，才可以判斷為倒賣(mài)土地使用權(quán)。

過(guò)去，我國(guó)曾經(jīng)對(duì)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率進(jìn)行過(guò)政府定價(jià)，兩者的水平分別不能超過(guò)8%和3%（國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)一般在5%左右）。后來(lái)國(guó)家發(fā)改委的”改革“，這一條紅線(xiàn)被不知不覺(jué)取消了?，F(xiàn)在人們才知道，掌管價(jià)格等政策大權(quán)的發(fā)改委，也是利益集團(tuán)收買(mǎi)貪官的腐敗高發(fā)地。

第三，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，憲法提出的”一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地“要求幾乎成為一句空話(huà)。實(shí)際上，比土地使用形式上更不合理、更違反社會(huì)基本制度本身的，還是現(xiàn)在的土地已經(jīng)成為制造社會(huì)矛盾、極化貧富差距、遏制經(jīng)濟(jì)發(fā)展和影響政局穩(wěn)定的工具。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)，不斷上演著一幕一幕制造社會(huì)不公的悲?。阂环矫娣康禺a(chǎn)制造著一批又一批暴富的利益集團(tuán)，另一方面，一套商品房消滅一個(gè)中產(chǎn)也已成為普遍的現(xiàn)象。幾億市民的巨額財(cái)富，隨著房地產(chǎn)利益集團(tuán)的暴富而銳減；沒(méi)有任何私人土地的國(guó)家，開(kāi)發(fā)商卻可以憑借政策法規(guī)，壟斷數(shù)億中國(guó)城市居民住房所需的土地使用權(quán)；開(kāi)發(fā)商建造商品房所用的是老百姓的土地，但卻可以公開(kāi)的叫囂不把房賣(mài)給“土地主人”（也就是所稱(chēng)的買(mǎi)不起高價(jià)房的“窮人”，盡管這些“窮人”的比例占到城市居民總量的七八成的），那些不得不買(mǎi)房居住的“土地主人”，也在高房?jī)r(jià)的暴利之下，由“主人”成為利益集團(tuán)的“房奴”；最讓人無(wú)語(yǔ)的是，在全民自己土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，而且所用的土地還僅僅是一個(gè)“使用權(quán)”，但市民買(mǎi)房的負(fù)擔(dān)（房?jī)r(jià)收入比），竟然要比資本主義國(guó)家那些連土地所有權(quán)帶房一起賣(mài)的商品房，還要高出數(shù)倍。

如此等等，已難以用”土地是否合理利用“來(lái)一言蔽之。中國(guó)特色的房地產(chǎn)模式，早已成為剝奪公民權(quán)利、異化社會(huì)制度的幫兇。這種把人民的基本居住權(quán)利異化成極少數(shù)人暴富的“運(yùn)作”，既不符合國(guó)家的根本大法，也背離了社會(huì)政體的基本宗旨（社會(huì)主義公有制），早已到了該收?qǐng)龅臅r(shí)候了。

其實(shí)，之所以說(shuō)如今開(kāi)發(fā)商的高房?jī)r(jià)暴利模式違憲違法，除了它顛覆了社會(huì)主義土地公有制的基本制度屬性外，還在于它違背了憲法所賦予的基本人權(quán)。

憲法第三十三條明確指出：“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”。而居住權(quán)則是人們最基本的生存權(quán)之一。《世界人權(quán)宣言》規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)”。聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利委員會(huì)在其《關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號(hào)一般性意見(jiàn)》中的第一條就規(guī)定：“適足的住房之人權(quán)由來(lái)于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對(duì)享有所有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利是至關(guān)重要的?！钡_(kāi)發(fā)商高房?jī)r(jià)所導(dǎo)致的七八成市民買(mǎi)不起房的殘酷現(xiàn)實(shí)，實(shí)質(zhì)上剝奪了這些買(mǎi)不起房的無(wú)房戶(hù)享有適足和小康住房人權(quán)的權(quán)利

從理論上來(lái)說(shuō)，土地屬于全民國(guó)有的社會(huì)主義國(guó)家，在保障公民的基本居住權(quán)利上，應(yīng)該比土地私有的資本主義國(guó)家要做的更好，至少在市民的住房負(fù)擔(dān)上要比私有制國(guó)家低得多。但現(xiàn)實(shí)卻恰恰相反。中國(guó)市民用全民所有的國(guó)有土地“租地買(mǎi)房”所承擔(dān)的負(fù)擔(dān)，竟然比在私有制下的發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家“買(mǎi)地買(mǎi)房”，還要高出多少倍。這不僅從根本上顛倒了社會(huì)主義公有制和資本主義私有制的制度優(yōu)劣，破壞了社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)，而且也已異化成對(duì)社會(huì)主義制度優(yōu)越性的最大的踐踏。

從社會(huì)制度的角度來(lái)分析，我們更能深深的體悟到當(dāng)今開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)模式，已經(jīng)和體現(xiàn)社會(huì)制度基質(zhì)的憲法，背道而馳很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)，不能既沒(méi)有像資本主義市場(chǎng)那樣自由的競(jìng)爭(zhēng)和嚴(yán)厲的規(guī)范，又不能為國(guó)民提供公有制的體制保障，體現(xiàn)制度的優(yōu)越性。憲法不是掛在墻上的一張空紙，也不是烏托邦，更不能成為被權(quán)貴利益集團(tuán)隨意蹂躪的公娼。

任何層級(jí)的政府和主管部門(mén)，都沒(méi)有權(quán)力改變憲法賦予公民的土地和居住權(quán)利，也沒(méi)有任何資格剝奪國(guó)民享有公有制“優(yōu)越性”的權(quán)利和必須承擔(dān)的“國(guó)家義務(wù)”，更沒(méi)有庇護(hù)開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)通過(guò)土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，獲取暴利攫奪國(guó)民財(cái)富的權(quán)力?，F(xiàn)在，已到了必須終結(jié)高價(jià)暴利的開(kāi)發(fā)商模式之時(shí)了。

在國(guó)家的第一個(gè)憲法日，站在維憲的立場(chǎng)，人們必須發(fā)出強(qiáng)烈的質(zhì)問(wèn)：面對(duì)違憲違法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式，我們究竟是要維護(hù)憲法的尊嚴(yán)和公有制的優(yōu)越性，保護(hù)國(guó)民的居住人權(quán)，還是繼續(xù)堅(jiān)持暴利高價(jià)的開(kāi)發(fā)商模式，在違憲道路越走越遠(yuǎn)？公眾期待能得到及時(shí)的回答。

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